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盘和林:棚改货币化安置会不会推高房价?

近日,棚改货币化安置引发广泛的关注,主要有两种声音,其一认为是推高房价,尤其是三四线城市房价的元凶;不过也有学者认为,三四线房价上涨不怪棚改货币化安置。

近日,虽然国家开发银行对相关言论给予否认,但业内人士认为,虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限,但棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存,随着房地产去库存阶段结束,货币化安置也应逐步退出。在此背景下,近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。

近日,棚改货币化安置引发广泛的关注,主要有两种声音,其一认为是推高房价,尤其是三四线城市房价的元凶;不过也有学者认为,三四线房价上涨不怪棚改货币化安置。当然,更多的人则是关注,棚改货币化的改革是否会成为房地产企业由利好向利空的转折点。

为什么棚改货币化安置成为众矢之的?大家却忽略了棚改货币安置政策本身,只关注到房价上去了。我们还是先回到棚改货币安置政策本身来看待问题。

棚改货币化安置一石三鸟

棚户区主要指的是城市中结构简陋,居住环境差,基础设施不完善的房屋集中区域。棚户区改造是近年来我国一项重大民生工程,其安置方式主要有两种,一种是实物安置,另一种就是货币安置,棚改货币化安置指的是对棚户区进行改造时,以货币的方式补偿被征收的土地和房屋。

棚改的安置方式因地而异,通常是采取两者相结合的方式。但是2013-2014年期间,三四线城市房地产市场出现供给过量,库存严重的问题。针对这一状况国务院简政放权,推出三年棚改计划,于是地方政府将棚改与去库存结合起来,纷纷推行棚改货币化安置方式。

对当时房地产市场状况而言,棚改货币化安置方式并非众矢之的,反而可谓是一石三鸟。其一,作为一项民生工程,无论采取何种安置方式,最终都能达到改善居民生活环境,提高居民生活质量的目标。其二,采取货币化的安置方式能够在短时间内的增加房屋需求,有效的消化房地产库存,完成去库存目标,平衡房地产供求有利于房地产市场的稳定。其三,对地方政府而言,采取货币化的安置方式增加了房屋的需求,刺激楼市投资消费,为当地政府政绩做贡献。同时,房地产开发投资对土地的需求也增加政府土地收入,有利于保证政府财政收支平衡。

棚改货币化安置会不会推高房价?

棚改货币化安置方式具有成本低、操作简单、可行性高的优点。棚改货币化安置会不会推高房价?笔者认为,在现实执行过程中,确实助推了本就火热的房地产市场,导致三四线城市房地产价格一路高涨。

从源头来讲,棚改采取货币安置方式在市场上释放了大量的基础货币,这些基础货币通过货币指数会成倍扩张,以而引起通货膨胀,物价上涨,房价自然而然上升。同时,大量的需求透支了房地产库存。这里的需求首先有一部分是由于棚改而产生的房屋刚性需求者构成,另一部分则是由趁机购限价政策进行套利的投机者构成。棚改后,房屋刚需者增加,同时加之投机者对需求的放大效应,需求消化库存后仍有不断增加的趋势,呈现供不应求的状态,导致房价不断上涨。

不都不提的是,地方政府也有意或无意地成为房价上涨幕后 推手。地方政府为了还付国开行棚改货币化安置贷款,所采取的方式通常是卖地。除了土地资源本身的稀缺性,政府为了还款并且获得财政收入,土地往往越卖越贵,开发商成本也随之提高,最终都反应在了房价上。

从各地棚改的实践来看,货币化安置的地方确实大 大缩短了当地商品房的销售时间,最终都助推了房价的上涨,有着非常显著的关联性。

棚改货币化已功成,身退未必要“一刀切”

据有关数据显示,2018年5月末,全国代售商品房面积为5.6亿平方米,创下了历史新低。历经三年的棚改货币化安置完美的完成了三四线城市去库存的目标。但是去库存完成后需求却依旧保持上扬姿态,不断透支着房地产市场供给,房价不断上升。

数据表明,三四线城市6000-7000/米已成常态,有些城市房价甚至过万,成为工薪阶层不能承受之重。同时,棚改后所释放的大量的货币,并没有进入实体经济的领域,反而大都流入股市、楼市等虚拟经济领域,一方面导致房价脱离真实供求关系,泡沫严重。

窃以为,三年棚改货币化虽然如今导致房价上涨,但客观地说,凭借其优点,一石三鸟完美收官房地产去库存,这说明棚改货币化作为一项政策必然是优缺并行的,我们要以辩证的态度去对待。各地区情况不同,相信棚改货币化不会被完全禁 止,也未必要“一刀切”。

银行 贷款 编辑:晴天
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